Cuando los padres adquieren inmuebles para los hijos menores de edad, estos últimos pasan a convertirse en propietarios. Por ello, debe tenerse en cuenta que si transcurridos los años los padres necesitan vender o hipotecar el inmueble que ellos pagaron, la donación en vida les va a plantear una serie de problemas .
En primer lugar, los padres ya no son propietarios y sin esa condición, según un principio básico del derecho nadie puede transmitir lo que no es suyo.
En segundo lugar, si como representantes del menor proceden a su venta necesitarán obtener una autorización judicial previa. El juez deberá analizar si la operación es de interés para el menor y en ese caso, autorizarla. No obstante, si las razones de los padres son otras, el juez puede rechazar la autorización.
En el supuesto de que el piso sea de los padres y deseen ponerlo a nombre de su hijo hay dos posibilidades:
- La donación en vida del inmueble. Debe saberse que el coste fiscal que tiene una donación es bastante alto. Sin embargo, si el hijo recibe ese piso el día de mañana por herencia, lo normal es que no tenga que pagar impuestos (en la mayoría de las comunidades autónomas el impuesto de sucesiones está bonificado) o, si se tienen que pagar, su importe será muy inferior al impuesto que se soporta en caso de donación. (Ver impuesto de donaciones en la Comunidad de Madrid).
- La venta. Hay que tener en cuenta diversos factores: hay que pagar impuestos; tu hijo, el impuesto de transmisiones patrimoniales y tú el impuesto sobre la renta, además de otros impuestos y gastos. Y si tu hijo está casado en régimen de gananciales, el cónyuge pasa también a ser propietario. Por otro lado, si tu hijo te compra el piso hay que acreditar que lo ha pagado realmente, porque en caso contrario la administración tributaria entiende que puede ser una donación, y si es donación, hay que pagar el impuesto correspondiente.
Advertencia para los padres: recordad que si escrituráis a nombre de vuestro hijo, técnicamente, el piso ya no es vuestro, que es de vuestro hijo y puede echaros, o alguien embargarle el piso, o que en un divorcio se adjudique por el juez al cónyuge de vuestro hijo y que eso conduzca a que abandonéis el piso.
¿Entonces qué hago para que nadie me pueda echar? puedes reservarte el usufructo, o sea, el uso y disfrute del piso mientras vivas. En este caso debes saber que vas a poner un piso a nombre de tu hijo, que va a pagar impuestos y demás gastos, y que tu hijo no podrá disfrutarlo hasta que mueras.
Siempre nos queda la solución más frecuente: que los padres sigan siendo dueños del piso, que si necesitan venderlo, puedan hacerlo y que cuando fallezcan, el piso pase al hijo.
Consulte más información en la notaría.
Ver Herencias y Sucesiones
